Sehr oft werden die Begriffe “antiquiert”, “überholt” oder auch “aus dem letzten Jahrhundert” verwendet, wenn man Kleingärtnern vorhält, dass sie ihre Gärten nicht im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) nutzen. Diese Einstellung kann aber auf keinen Fall hingenommen werden.
Dem Pächter eines Kleingartens wird vom Gesetzgeber ein über das normale Maß des BGB hinausgehender Kündigungs- und Pachtpreisschutz gewährt. Dafür verlangt aber das Bundeskleingartengesetz auch heute immer noch, dass die kleingärtnerische Nutzung oberste Priorität haben muss (siehe den Gesetzestext unten). So ist auch die dauernde nichtkleingärtnerische Nutzung einer der wenigen vom Gesetz zugelassenen Gründe für die Kündigung eines Kleingartenpachtvertrages.
Zu dieser Bestimmung im § 1 Abs. 1 Nr. 1 kommentiert Dr. Mainczyk in seinem Praktikerkommentar zum Bundeskleingartengesetz (7. Auflage, § 1, Rn 9) wie folgt:
“Mit der gesetzlichen Bestimmung der kleingärtnerischen Nutzung wird der heutigen Funktion des Kleingartens als Nutz- und Erholungsgarten Rechnung getragen. Der einzelne Kleingarten kann danach ein ausschließlicher Obst- und Gemüsegarten (Nutzgarten) sein oder ein Nutz- und Ziergarten. Die Gartenfläche darf also – wenn es ein Kleingarten sein soll – nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen. Der “wirtschaftliche” Nutzen und der Erholungswert eines Kleingartens stehen in § 1 Abs. 1 Nr. 1 nicht alternativ nebeneinander in dem Sinne, dass die Gartenfläche entweder als “Ziergarten” oder als “Nutzgarten” ausgestaltet werden kann. Die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten ist vielmehr ein notwendiger Bestandteil der kleingärtnerischen Nutzung, für die ein Teil der Gartenfläche verwendet werden muss. Das ergibt sich bereits aus der gesetzlichen Definition der kleingärtnerischen Nutzung. Danach besteht diese aus zwei durch das Wort “und” miteinander verbundenen Elementen, nämlich der “gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf” und der “Erholung”. Der Flächenanteil, der der Erzeugung von Gemüse, Obst und anderen pflanzlichen Kulturen dient, ist gesetzlich nicht festgelegt. Dies bleibt den einzelnen Kleingärtnern bzw. Kleingärtnervereinen überlassen. Rasen und Zierbepflanzung dürfen aber nicht überwiegen. Die “Erholungsnutzung” darf der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen insoweit nicht übergeordnet sein (vgl. Otte, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, Teil H, Kommentar zum BKleingG, § 1 Rn. 8). Andererseits sind Rasen und/oder Zierbepflanzung nicht Voraussetzung eines Kleingartens i.S. des BKleingG.
Eine Nutzung des Gartens nur zur “Erholung” ohne Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist keine kleingärtnerische Nutzung. Sie stellt einen Verstoß gegen § 1 Ab. 1 Nr. 1 und den Vertragszweck dar und berechtigt daher nach Abmahnung zur Kündigung des Kleingartenpachtvertrages (siehe § 9 BKleingG).“
Soweit der Kommentar von Dr. Mainczyk.
Lange war diese Auffassung umstritten und es gab auch Gerichtsurteile, die in unterschiedlicher Weise die Frage nach dem zulässigen Anteil des Erholungsteils des Kleingartens beantworteten.
Diesen, sich in teilweise verwirrender Art unterscheidenden Auffassungen, hat nun ein Urteil des OLG Naumburg ein Ende gesetzt, indem es dazu festgestellt hat:
“Der erkennende Senat (des OLG) schließt sich der Meinung von Otte in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg (BauGB § 1 BKleingG Rn 8) und Mainczyk (BKleingG, 7. Aufl. § 1 Rn 9) an, nach der die der Erholungsnutzung dienende Fläche nicht die gärtnerische Fläche übersteigen darf.“
In seinem Beschluss vom 31.1.2002 hat der Bundesgerichtshof (BGH) – III ZR 42/01 – die Auslegung der kleingärtnerischen Nutzung durch das OLG Naumburg durch Nichtannahme der Revision mit der Begründung bestätigt, dass die Revision keine Aussicht auf Erfolg habe.
Damit ist endgültig durch höchstrichterlichen Entscheid klar, dass die kleingärtnerische Nutzung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG ein Überwiegen des “Ziergartenbereichs” im Kleingarten ausschließt.
Und damit steht die in vielen Vereinen verlangte “Drittelteilung”, also die Nutzung des Kleingartens zu je einem Drittel für den Gemüse- und für den Obstanbau sowie einem Drittel für den Erholungsbereich, mit den Bestimmungen BKleingG in vollem Einklang.
Bauliche Anlagen im Kleingarten
Um zu erklären, welche baulichen Anlagen in Kleingärten zulässig sind, gilt es zunächst den Begriff “bauliche Anlage” zu erläutern.
So hat das Bundesverwaltungsgericht festgelegt, dass als bauliche Anlage (Bauten) Einrichtungen zu verstehen sind, die aus künstlichen Stoffen oder Baustoffen hergestellt sind, und die mit dem Erdboden in einer auf Dauer gedachten Weise verbunden sind. Eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Einrichtung durch eigene Schwere auf dem Boden ruht. Die Verbindung mit dem Erdboden wird nicht dadurch aufgehoben, dass die Einrichtung jederzeit abgebaut und anderswo wieder aufgestellt werden kann. Dem Erfordernis der Dauer genügt ein Zustand, der jeweils für mehrere Monate besteht (BVerwG, DÖV 1974, 200 + BVerwG, BauR 1977, 109 ff.).
Das bedeutet einfach ausgedrückt, dass als bauliche Anlagen alle Einrichtungen zu bezeichnen sind, die nicht natürlichen Ursprungs sind (wie Bäume, Sträucher, Pflanzen). Also nicht nur Gartenlauben und Vereinsheime, sondern auch Gewächshäuser, Geräteschuppen, mit dem Boden verbundene Bänke, Tische und Sitzgruppen, Pergolen, gemauerte Grills, befestigte Wege (z.B. mit Steinplatten), Einfriedigungen. Keine baulichen Anlagen sind dagegen gelegentlich und nur vorübergehend (etwa übers Wochenende oder für eine Feier im Garten) aufgestellte Partyzelte.
Nun kann die Frage nach der Zulässigkeit baulicher Anlagen nicht einfach mit einer tabellarischen Aufzählung erläutert werden. Wichtigste Grundlage ist zunächst der für die Kleingartenanlage aufgestellte Bebauungsplan. Hier kann die Größe der Gartenlaube, die Art des Wegebelages in den Gärten, die Höhe eventueller Zäune zwischen den Gärten usw. festgelegt sein. So ist es zwar grundsätzlich zulässig, dass vom Eingang in den Garten bis etwa zur Laube ein Plattenbelag mit Wegeplatten sein darf. Der Bebauungsplan kann jedoch diesem Grundsatz widersprechen und einen Rasenbelag vorschreiben. Dann gilt nur diese Vorschrift.
Andere Bestimmungen, die das Erstellen von baulichen Anlagen beeinflussen, sind das örtliche Baurecht, Pachtverträge mit den Grundstückseigentümern, Pachtverträge zwischen den Kleingärtnervereinen und den Kleingärtnern sowie Gartenordnungen etc.
Bebauungspläne und andere Bestimmungen können also die allgemein gültigen Zulässigkeiten einschränken, sie können aber nie darüber hinaus gehen. Das bedeutet also, dass keine Baubehörde einem Kleingärtner eine Baugehmigung für eine Gartenlaube erteilen darf, deren Größe über der im Bebauungsplan festgelegten Größe liegt.
Wichtigstes Merkmal jeder baulichen Anlage muss aber immer ihre kleingärtnerische Nutzung nach § 1 Abs. 1 BKleingG sein. So kann man einem Kleingewächshaus in keiner Weise die kleingärtnerische Nutzung absprechen. Dabei ist eine Größenbeschränkung oder eine Baumaterialvorschrift ohne Weiteres möglich. Auch der oben genannte gemauerte Grill kann akzeptiert werden, da ja die Erholungsnutzung als Teil der kleingärtnerischen Nutzung ausdrücklich im § 1 Abs. 1 Satz 1 BKleingG anerkannt ist. Es bleibt jedoch dem Verpächter das Recht, das Aufstellen einer solchen Baulichkeit die Genehmigung zu versagen. Die Gartenlaube selbst findet ihre Berechtigung durch die Bestimmungen im § 3 Abs. 2 BKleingG. Etwas anderes ist das Aufstellen von Geräteschuppen. Natürlich dienen sie zwecks Aufbewahrung der Gartengeräte auch der kleingärtnerischen Nutzung. Aber, wenn eine Gartenlaube vorhanden ist, so hat diese die Aufgabe des Geräteschuppens. Ein zusätzliches Gebäude dieser Art ist dann unzulässig.
Jedoch muss für die Gartenlaube, ihre Ausstattung und Nutzung die Bestimmung des § 3 Abs. 2 des BKleingG strikt eingehalten werden. Dort heißt es: “Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausfertigung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; …… Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.”
Nehmen wir uns einmal die vielleicht auch versteckten Vorschriften in diesem Absatz im Einzelnen vor und sehen wir was sie zu bedeuten haben.
1. “einfacher Ausführung”: Mit dieser Bestimmung soll erreicht werden, dass Gartenlauben unter Verwendung kostengünstiger Baustoffe und Bauteile mit konstruktiv einfachen, auf die Funktion der Laube abgestimmten Ausbaumaßnahmen, errichtet werden. Dabei ist nicht vorgeschrieben, ob die Laube aus Holz oder Mauerstein zu fertigen ist. Hier gilt das örtliche Recht. Die Forderung nach “einfacher Ausstattung” gilt ebenso für die Innenausstattung. Teure Wand- und Deckenverkleidungen widersprechen also der Vorschrift. Im Übrigen wird auf die Erläuterungen unter Punkt 4. verwiesen.
2. “24 Quadratmeter Grundfläche”: Hier ist das Größenmaß eindeutig ausgesagt: Die Fläche des Fundamentes, des Unterbaues darf auf dem Boden 24 Quadratmeter nicht übersteigen. Wie schaut es aber mit der Überdachung aus? Hier muss ganz klar gesagt werden, dass ein Dachüberstand von mehr als den üblichen 30 bis 40 cm rundum eine unzulässige Vergrößerung der Laube bedeutet. Bezüglich der Höhe der Laube sagt das Gesetz nichts aus, aber Lauben dürfen keine Höhe haben, die sie nach landesrechtlichen Vorschriften dazu geeignet machen, zum dauernden Wohnen genutzt zu werden. Das BVerwG hat es demzufolge als im Einklang mit § 3 Abs. 2 BKleingG stehend gesehen, dass die Genehmigungsbehörde nur Lauben mit einer Traufhöhe von nicht mehr als 2,25 m und einer Dachhöhe von nicht mehr als 3,50 m zulässt (BVerwG, DÖV 1984, 855 = BBauBl 1984, 498 = ZfBR 1984, 254 = BRS 42, 94).
3. “einschließlich überdachtem Freisitz”: Neben der Gartenlaube darf also im Kleingarten kein weiterer überdachter Freisitz sein. Die oft geübte Praxis, an die Laube eine “Pergola” anzubauen und zu überdachen, stellt eine verbotene Vergrößerung der Gartenlaube dar. Abgesehen davon, dass eine Pergola nichts anderes als ein Rankgerüst für Kletterpflanzen sein darf. Eine überdachte “Pergola” ist keine solche mehr. Das heißt, dass jeder Kleingärtner, der die 24 Quadratmeter Grundfläche der Laube für einen Aufenthaltsraum, Geräteraum, Toilettenraum (für das Campingklo!) nutzt und keine Veranda vorsieht, nur noch unter dem Sonnenschirm auf seiner Rasenfläche sitzen kann.
4. “Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.”: Hier ist festzuhalten, dass nicht nur das dauernde Wohnen selbst unzulässig ist, sondern schon die Ausstattung der Laube in einer Weise, die ein dauerndes Wohnen möglich machen würde. Was heißt das? Nach einer Anweisung des Bundesministeriums für Bauwesen und Raumordnung (BMBau), das für die Durchsetzung des BKleingG zuständig ist, aus dem Jahre 1984 (und daran hat sich bis heute nichts geändert) ist die Versorgung der Gartenlaube mit Wasser, elektrischem Strom, Gasanschluss und Telefonanschluss mit dieser Bestimmung genauso wenig vereinbar wie ein Anschluss an die Kanalisation. Und mit “Versorgung mit elektrischem Strom” ist auch die Nutzung von Solarenergie gemeint! Gegen eine gelegentliche Nutzung von elektrischer Energie durch das zur verfügen stellen von “Arbeitsstrom” in der Kleingartenanlage ist jedoch nichts einzuwenden.
Dabei dürfen aber in den Stromverteilerkästen insgesamt nicht so viele Steckdosen vorhanden sein, wie es Kleingärten in der Anlage gibt. So wird vermieden, dass jedem Garten ein eigener Stromanschluss zugeordnet wird.
Das Verbot, die Laube zum dauernden Wohnen zu nutzen, schließt eine gelegentliche Übernachtung in der Laube, etwa am Wochenende oder in der Urlaubszeit nicht aus, soweit es die hygienischen Verhältnisse gestatten, ohne dass gegen geltende Umweltvorschriften bezüglich der Entsorgung von Fäkalien, Geschirrspülwasser usw. verstoßen wird.
Was aber, wenn die zu große Laube, der separate Geräteschuppen schon vor Inkrafttreten des BKleingG und des Bebauungsplanes gestanden hatte? Nur wenn für diese Gebäude amtliche Baugenehmigungen bestanden haben, nur dann haben sie Bestandsschutz. Das sehr lange und vielleicht nie beanstandete Vorhandensein begründet kein Gewohnheitsrecht. Mit Inkrafttreten des BKleingG oder eines Bebauungsplanes gilt nur noch das neue Recht. Und das hat immer Vorrang!
Autor: M. Eisenhauer (Kreisverband Starkenburg e.V.)
Entschädigung bei Beendigung des Pachtverhältnisses
Nach den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) hat ein Gartenpächter nur in den Fällen der Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 Anspruch auf Entschädigung für die von ihm eingebrachten Sachen.
In allen anderen Fällen, also bei Kündigung durch den Kleingärtner oder den Verein gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG, besteht weder nach den Bestimmungen des BKleingG noch nach denen des BGB ein Anspruch auf Entschädigung für die vom Kleingärtner bei Beginn des Pachtverhältnisses vom Vorgänger erworbenen oder im Laufe der Pachtzeit von ihm selbst eingebrachten Baulichkeiten oder Anpflanzungen.
Gemäß § 556 Abs. 1 BGB ist die Pacht- (Miet-) sache bei Pachtende an den Verpächter zurück zu geben, und das bedeutet nach der ständigen Rechtsprechung des BGH frei von Eigentum des Pächters (Kleingärtners), (BGH, NJW 1981, 2564). Der Kleingärtner hat also bezüglich seines Eigentums lediglich nach § 547a BGB Anspruch auf Wegnahme.
Nun hat mit Sicherheit kein Kleingärtner ein Interesse daran, seine Gartenlaube, sein Kleingewächshaus, die Wegeplatten, die Kantensteine, einen eventuell vorhandenen Grill, Bäume, Sträucher und Pflanzen aus dem Garten zu entfernen, denn wo sollte er auch damit hin. Also wird er versuchen, von seinem Pachtnachfolger eine Entschädigung für sein zurück gelassenes Eigentum zu erhalten.
Wie hoch aber soll oder darf diese Entschädigung sein? Dazu gibt es keine festen Bestimmungen für die oben genannten Fälle der Kündigung durch den Kleingärtner oder durch den Verein. Deshalb richten sich die Vereine in der Regel nach den landesrechtlichen Bestimmungen für die Wertermittlung von Kleingärten.
Diesen Wertermittlungsrichtlinien liegen folgende Gedanken zugrunde:
1. Ein Kleingarten ist kein Handelsobjekt, das nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist.
2. Der übernehmende Gartenpächter soll einen sozial verträglichen Preis für die bewerteten Sachen zahlen, die als für die kleingärtnerische Nutzung erforderlich anzuerkennen sind.
3. Dem abgebenden Kleingärtner soll der Zeitwert seines Eigentums erstattet werden, ohne Wertgewinn, unter Berücksichtigung des gehabten Nutzens.
4. Nicht mehr nutzbare Sachen sind vor der Übergabe des Gartens zu entfernen.
5. Mängel sind zu heilen.
Aus diesen Grundgedanken ergibt sich dann in der Praxis, dass bei manchen Anpflanzungen je nach ihrem Alter bis zu ihrer Vollertragsreife eine Wertsteigerung erfolgt, die dann nach diesem Zeitpunkt in eine Wertminderung verfällt. Dabei sind die tatsächlichen Anschaffungskosten unerheblich, da die Grundwerte in den Richtlinien festgesetzt sind.
Ebenso verhält es sich bei der Gartenlaube: Die tatsächlichen Herstellungskosten sind für die Wertermittlung ohne Belang. Auch hier sind (z.B. in Hessen) in den Wertermittlungsrichtlinien feste Quadratmeterpreise verankert, die eine Obergrenze für die Bewertung garantieren.
Auch sehen die Wertermittlungsrichtlinien keine Bewertung der Laubeneinrichtung oder der eventuell überlassenen Werkzeuge vor.
Da nun ein Kleingarten nach den Bestimmungen des Vereins vergeben werden muss, also vom Vorstand nach einer eventuell vorhandenen Bewerberliste, kann auch nur der Vorstand den Nachfolger bestimmen.
Wurde nun eine Bewertung des Kleingartens vorgenommen, und der abgebende Pächter ist mit der Wertermittlungssumme nicht einverstanden, so bleibt ihm nur das Recht der Wegnahme, also der Räumung des Gartens.
Findet er selbst einen zahlungswilligen Nachfolger, so wird der Verein diesem Kandidaten keinen Vertrag ausstellen, da nämlich schon jetzt vorauszusehen ist, wie das Spiel einmal weitergeht, wenn dieser Pächter seinen Garten wieder aufgeben will!
Kann der Verein einen eigenen Bewerber einsetzen, der aber nicht bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen, dann bleibt dem abgebenden Kleingärtner wieder nur das Wegnahmerecht oder er muss sich auf einer niedrigeren Preisbasis mit seinem Nachfolger einigen, und das kann im Extremfall bei einer Null enden.
Wird bei der Wertermittlung festgestellt, dass Anpflanzungen oder andere Sachen nicht mehr nutzbar sind, so ist der abgebende Pächter verpflichtet, sie zu entfernen. Geschieht dies nicht, so wird die Wertermittlungssumme um den Betrag gekürzt, der vom Wertermittler für die Erledigung durch den Nachpächter festgesetzt wird. Dabei wird in der Regel der ortsübliche Stundensatz für die Gemeinschaftsarbeiten in den Kleingärtnervereinen angesetzt. Und dazu die ortsüblichen Entsorgungskosten für Müll, Gartenabfälle etc. hinzugerechnet.
Die gleichen Grundsätze gelten dann auch für die Beseitigung von Mängeln, also etwa das Entfernen von unzulässigen Bauten, illegalen “Plumpsklos”, erforderliche Urbarmachung bei starker Verwilderung, etc.
In vielen Vereinen ist es üblich, diesen Abzug dann dem Pachtnachfolger gutzuschreiben, damit der dann die Mängel beseitigt. Dies erwies sich jedoch in der Vergangenheit als Fehler, weil so die Mängelbeseitigung oft von einem Gärtner zum nächsten verschoben und nie erledigt wurde. So hat es sich als besser erwiesen, Gartenfreunde im Verein zu finden, die für den errechneten Abzugsbetrag die Mängel beseitigen und Gärten eben nur noch mängelfrei weiterverpachtet werden.
FAZIT:
1. Die Wertermittlungsrichtlinien bestimmen die Abstandssumme für den Garten, nicht der abgebende Pächter!
2. Nur der Vorstand bestimmt den Pachtnachfolger, nicht die Zahlungskraft eines Wunschkandidaten des abgebenden Pächters!
Wertermittlungsrichtlinie für Kleingärten
Neufassung der Richtlinie und Grundsätze für die Wertermittlung von Aufwuchs, Baulichkeiten und sonstige Einrichtungen in Kleingärten, gültig im Bereich des Landesverbandes Hessen der Kleingärtner e.V.
1. Allgemeines
1.1 Aufgabe dieser Richtlinie ist es, den bewertenden Personen und Wertermittlungskommissionen die notwendigen Grundlagen und Anleitungen für eine sachgerechte Durchführung bei der Wert-ermittlung von Aufwuchs, Baulichkeiten und sonstigen Einrichtungen in Kleingärten bei Beendigung des Nutzungsrechtes zu geben.
2. Grundregeln für die Wertermittlung
2.1 Oberster Grundsatz muss sein, sachgerecht zu bewerten.
2.2 Nach den Bestimmungen des am 1. April 1983 in Kraft getretene Bundeskleingartengesetzes (BKleinG) steht der weichenden Kleingärtnerin oder dem weichenden Kleingärtner als Pächterin bzw. Pächter oder Unterpächterin bzw. Unterpächter einer Gartenparzelle in einer Kleingartenanlage entsprechend den Bebauungsplänen und Aufstellungsbeschlüssen und vergleichbaren Voraus-setzungen eine Entschädigung zu für die von ihr/ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit sie im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Voraussetzung hierfür ist die erfolgte Kündigung durch die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer bzw. die Verpächterin oder den Verpächter nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis Nr. 6 BKleinG.
Wenn die Vereinssatzung oder der Unterpachtvertrag bei einem freiwilligen Austritt oder bei einer Verschuldenskündigung die Möglichkeit zur Entschädigung vorsehen, ist diese nach der „Wertermittlungsrichtlinie“ zu ermitteln und von der Pachtnachfolgerin oder vom Pachtnachfolger zu zahlen.
Anspruch auf eine Entschädigung besteht nur:
1. für die im Garten verbleibenden Kulturpflanzen,
2. für die dem örtlichen Baurecht und vergleichbaren Bestimmungen entsprechenden baulichen Anlagen insoweit, als diese dem Sinn und Zweck eines Kleingartens entsprechen.
2.3 Die Pächterin oder der Pächter hat bei der Zurückgabe seines Kleingartens die Pflicht, alle Mängel und Schäden, z.B. Walnussbäume, Süßkirschen (soweit nicht nachgewiesenermaßen auf schwach-wachsender Unterlage), Waldbäume, hochwachsende Nadelgehölze, abgängige Obstgehölze und rechtswidrige bauliche Anlagen und Errichtungen, auf eigene Kosten zu beseitigen. Ist dies für die Pächterin oder des scheidenden Pächter nicht durchführbar, sind die Kosten für die Beseitigung bei der Wertfeststellung von Gesamtwert in Abzug zu bringen.
2.4 Eine Bestandsaufnahme mit Angaben von Alter, Größe und Schäden von allen, auch wertlosen Teilen des Kleingartens, geht der Wertermittlung voraus. Sie muss im Beisein der scheidenden Pächterin oder des scheidenden Pächters oder deren Beauftragtem durchgeführt werden und ist mit den Unterschriften aller Beteiligten niederzulegen.
2.5 Die Errechnung der Einzelwerte und die Festlegung des Gesamtwertes erfolgt durch die bewertenden Personen alleinverantwortlich.
2.6 Die Wertermittlungen müssen nachprüfbar sein.
2.7 Bewertet werden:
2.7.1 Gartenlauben, die dem örtlichen Baurecht oder vergleichbaren Bestimmungen entsprechen und nicht dem § 3 Abs. 2 BKleinG entgegenstehen; § 3 Abs. 2 lautet: „Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 qm Grundfläche (hier 16 qm plus 8 qm)einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§ 29 bis 36 des Baugesetzbuches bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.“
2.7.2 Kleingärtnerische Kulturen, die der örtlichen Gartenordnung oder Bepflanzungsplan entsprechen.
2.7.3 Wasserleitungen, Gießwasserbecken, Saugrohre und Wasserpumpen, die für die kleingärtnerische Nutzung erforderlich sind.
2.7.4 Spaliergerüste, Plattenwege mit Einfassung zur Laube hin, Gewächshäuser, Frühbeetkästen, Kompostbehälter, soweit sie bestehenden Bestimmungen nicht entgegenstehen und zur Bewirtschaftung des Gartens erforderlich sind.
2.7.5 Kultivierung und Bodenverbesserung.
2.7.6 Feuchtbiotope, soweit sie bestehenden Bestimmungen nicht entgegenstehen und die Verhältnismäßigkeit zur Parzellengröße gewahrt bleibt.
2.8 Ohne Bewertung bleiben:
2.8.1 Der Teil baulicher Anlagen, der baurechtlichen Vorschriften nicht entspricht.
2.8.2 Nach Pachtverträgen, Gartenordnungen oder sonstigen Bestimmungen nicht zulässige Bauten, Zwischenzäune bzw. –hecken, unnötige Wege, Einfassungen und Freisitzbeläge.
2.8.3 Anpflanzungen, die durch hohes Alter, Krankheit, dichten Stand oder schlechte Pflege abgängig sind, außerdem Liebhaberpflanzungen aller Art, die das Maß kleingärtnerischer Nutzung überschreiten;
2.8.4 nichtkleingärtnerischer Nutzung entsprechende bzw. nach Satzung, Pachtvertrag oder Garten-ordnung nicht zulässige Anpflanzungen, deren Beseitigung erforderlich ist, z.B. Walnussbäume, Süßkirschen (soweit nicht nachgewiesenermaßen auf schwach-wachsender Unterlage), Waldbäume, hochwachsende Nadelgehölze und Sträucher;
2.8.5 alle beweglichen Güter wie Laubeninventar, Gartengeräte, Gartenmöbel und sonstiges Garten-inventar.
2.9 Abzüge
2.9.1 Befindet sich der Garten in schlechtem Pflegezustand, so sind vom Wertermittlungsbetrag
a) vom ermittelten Wert der Kulturen bis zu 80 Prozent,
b) die Kosten des Gesamtaufwandes zur Wiederherstellung der kleingärtnerischen Nutzung des Bodens auf der Basis des Gemeinschaftsstundensatzes und der entstehenden Sachkosten in Abzug zu bringen
2.9.2 Das Abbrechen alter Gartenlauben und das Rückbauen auf die zulässige Laubengröße, das Entfernen überzähliger Bäume und Sträucher sowie die Gesamtkosten für die Abfuhr von Altmaterial, Steine, Schrott und Müll sind auf der Basis des Gemeinschaftsstundensatzes und der entstehenden Sachkosten ebenfalls von dem Wertermittlungsbetrag in Abzug zu bringen, sofern die weichende Pächterin oder der weichende Pächter den Garten nicht selbst in Ordnung bringt.
3. Wertermittlung für die Baulichkeiten
3.1 Die Wertermittlung eines Kleingartens wird in den meisten Fällen vom Wert der Gartenlaube bestimmt. Deshalb ist der Gartenlaube besondere Aufmerksamkeit zuzumessen. Insbesondere ist bei der Wertermittlung darzustellen, in welchem Umfang bauliche Anlagen nicht dem örtlichen Baurecht entsprechen.
3.2 Bei der Wertermittlung ist der Zustandswert der baulichen Einrichtungen, die Art der Ausführungen, der Pflegezustand und die dem Alter entsprechende Abschreibung zu berücksichtigen. Nicht allein das Alter, sondern der gegenwärtige Gesamtzustand bzw. die noch zu erwartende Lebensdauer sind ausschlaggebend für die Bewertung. Hierbei ist auf gute Feuchtigkeitsisolierung und ein dichtes Dach zu achten. Die normale Abschreibung beträgt bei Holzbauten 5 Prozent, bei Steinbauten 3 Prozent pro Jahr. In der Regel sollte ein Restwert von 30 Prozent des normalen Herstellungswertes nicht unterschritten werden. Bei schlechtem Pflegezustand kann von dem ermittelten Betrag eine Wertminderung bis zu 80 Prozent abgezogen werden.
3.3 Normalherstellungswert von Gartenlauben und Feuchtbiotopen siehe Tabelle 1; Bauindex für Gartenlauben siehe Tabelle 2.
3.4 Versorgungsanlagen, Plattenwege, Spaliergerüste
Hier sind Beträge festzusetzen, die sich aus dem Anschaffungswert abzüglich einer jährlichen Abschreibung von 3 bis 10 Prozent je nach Zustand ergeben. Als Berechnungsgrundlage sind die Preise allgemein üblicher Normalausführungen, fertig eingebaut, anzuwenden.
4. Bewertungen des Aufwuchs
4.1 Erfasst werden alle Obst- und Ziergehölze sowie Beerensträucher. Kranke, überalterte, beschädigte oder zu dicht stehende Bäume und Sträucher bleiben ohne Bewertung; sie sind zu entfernen. Bei 400 qm Gartenfläche werden – bei üblicher kleingärtnerischer Nutzung – anerkannt: Obstbäume: Busch, Spindel bis zu 12 Stück, davon ein Hoch- oder Halbstamm
Johannis- und Stachelbeeren, bis zu 12 Stück
Erdbeeren, ein- oder zweijährig, bis zu 50 qm
Ziersträucher (Blütensträucher), bis zu 7 Stück
Rosen, bis zu 30 Stück
Stauden, Zwiebel- und Knollengewächse, bis zu 40 qm
Rasen, bis zu 60 qm.
In kleineren Gärten verringern sich diese Grundwerte entsprechend. Die entsprechenden Berechnungs- Richtwerte sind in Tabelle 3 zu entnehmen.
Bei Ziersträuchern und Rosen sind die Katalogpreise anerkannter Markenbaumschulen für durchschnittliche Handelsware (keine Solitärpflanzen) anzusetzen. Alter und Pflegezustand sind zu berücksichtigen.
4.2 Für Gemüse und Kartoffeln sind je qm bestellter Fläche nur dann bis zu 2 DM (= 1,02 €) einzu-setzen, wenn der Pächterwechsel vor dem Abernten stattfindet. Stets zu berücksichtigen sind Dauerkulturen wie z.B. Spargel (bis 8 lfd. m) und Rhabarber (bis 4 Stück). Die Werte sind der Tabelle 3 zu entnehmen.
4.3 Stauden, Zwiebel- und Knollengewächse, Rasen
Für Stauden und Blumenzwiebeln sind je nach Alter und Zustand bis zu 5 DM (= 2,56 €) pro qm anzurechnen. Für Rasenflächen sind je nach Pflegzustand bis zu 1 DM (= 0,51 €) pro qm anzusetzen.
5. Kultivierung; Bodenverbesserung bei neu angelegten Gärten
Hier wird innerhalb der ersten fünf Jahre eine Vergütung der Nutzfläche gewährt, die nach der Kulturpflege berechnet wird und je Aufwand bis 1 DM (=0,51 €) pro qm für Urbarmachung und Bodenverbesserungen betragen darf.
6. Schlussbemerkung
6.1 Verantwortlich für die satzungsgemäße Anwendung und rechtliche Durchsetzung dieser Grundsätze und Richtlinien im Kleingärtnerverein ist der geschäftsführende Vereinsvorstand.
6.2 Bei der Weitervergabe eines Kleingartens sollen in erster Linie die bei der Einrichtung entstandenen Material- und Pflanzenkosten vergütet, jedoch kein finanzieller Gewinn erzielt werden, zumal bei baulichen Anlagen und Einrichtungen immer eine Alterswertminderung erfolgt. Die Richt-werte gelten für die Pflanzungen in sehr gutem Zustand. Bei weniger gutem, mäßigem bzw. schlechtem Pflegezustand sind Abschläge von den Richtwerten in Höhe bis zu 80 Prozent zu machen.
Anlagen:
Der für die Berechnung notwendige aktuelle Baupreisindex wird im Hessischen Kleingärtner veröffentlicht oder ist beim Landesverband Hessen der Kleingärtner e.V. zu erfahren.